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南京新百:主楼装修即将完成,租赁收入进一步提升

发布时间:2013-03-13    研究机构:招商证券

事件:

近期我们对公司进行了跟踪,公司业绩增长平稳,资产富裕,具有较高的安全边际,主楼装修将在今年5月完成,公司下半年业绩将会有所提升。公司经常性盈利的增长还是在于总店改造后的内生性增长、写字楼出租面积的全年收租、离退休职工费用减少带来的人工成本下降及地产业务的结算。

评论:

1、业绩平稳增长,芜湖新百低于预期

去年公司对芜湖新百进行了并表,使得12年业绩大幅增长。今年业绩将会有所放缓,一方面受行业景气的影响;另一方面芜湖新百业绩一直低于预期,主要受酒店及家电业务的拖累。另外公司主楼装修改造要到5月份完工,品牌也需要磨合,这些都会对业绩产生影响。我们预计一季度增速在10%-15%之间。总体来看,下半年总店装修改造完成以后,公司业绩将会有所提升。

2、公司资产富裕,安全边际高

公司目前拥有三家百货店,东方商城由金鹰托管后,扭亏为盈,每年提供2500万以上投资收益,公司还拥有庞大的土地储备,资产富裕,其中盐城地产业务(近130亩土地)今年可能开始结算,河西300亩土地由于政府规划原因,一直尚未动工,但是一旦开发,将成为公司股价的催化剂。

另外,公司全资拥有南京新百(600682)药业有限公司,进军生物制药领域,这块业务业绩优良,每年能贡献2000万以上的利润,并且保持40%的高增速。公司在做好主业的背景下,通过发展医药及地产业务,使业绩得到了保障,富裕的资产也为公司价值提供了较强的安全边际。

3、员工辞退费用压力逐渐缓解

12年内退职工辞退福利增加额将大幅放缓,11年公司辞退福利费达到高峰,共计5976万元,12年由于内退人数已经不多,辞退福利费将大幅减少,预计在2000万左右,今年这部分费用将继续下降,职工薪酬占营业收入及营销费用的比重也会下降。

4、主楼装修完成后,租赁收益有望进一步提升

11年年末,公司主楼已累积实现租赁面积30450平方米,提前完成了集团下达的30000平方米的预定目标。2012年起,南京中心租赁业务开始贡献收益。上半年主楼租赁净收益1007.32万元,下半年随着装修推进,主楼租赁收益进一步提升。我们假设12年的出租率为70%,则将会产生6700万的租金收入。考虑到部分商户存在一定的免租期,预计公司12年主楼租赁收入在5000万左右。目前主楼装修即将完成(出租率在80%左右),租赁收益有望进一步提升,8楼餐饮将在5月份装修完成后试营业,近6000平米的餐饮可以带动商场人气。

辞退福利费的下降将缓解公司销售及管理费用压力,由于芜湖新百并表的因素,12年公司整体职工薪酬不会大幅度下降,但辞退福利费的下降会降低母公司营运费用,从而提升公司业绩。

二、投资策略

2012年公司对芜湖新百进行了并表,业绩出现大幅增长。我们认为公司资产丰厚,主力门店升级改造之后,将会迎来业绩释放期,而生物制药和地产业务也将为公司的快速增长提供保障。内退职工福利费的减少将缓解公司费用压力,对南京证券的权益投资将进一步补充公司现金流。公司的几大看点主要在于:

新街口总店改造装修基本完成,迎来业绩释放期;

总部写字楼招租进行中,该项目成本很低,去年开始贡献利润;

东方商城由金鹰托管后,扭亏为盈,每年将开始提供2500万以上投资收益;

减员增效已经基本完成,人力费用减轻;

盐城地产业务开始开发,公司资产富裕,河西300亩土地如果开发,将成为股价的催化剂;

我们预计公司(不考虑地产业务)20

12、13年EPS为0.55、0.35元,12年业绩大幅上升主要是因为芜湖新百并表后,产生了8680万元的非经常性收益。剔除这部分非经常性收益后预计

12、13年的EPS为0.32、0.35元。

公司资产富裕,安全边际高,今年经常性盈利的增长还是在于总店改造后的内生性增长、写字楼出租面积的全年收租、离退休职工费用减少带来的人工成本下降及地产业务的结算,维持对公司“强烈推荐-B”的投资评级,河西300亩土地一旦进入开发阶段,将成为股价最大的催化剂。

风险因素:宏观经济波动影响消费者信心,主力店业绩不达预期。

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